地产商卖写字楼换现金流 北上广深已成交超1000亿

　　房地产市场在近期频频出现写字楼的大宗交易。

　　近日，阿里资产交易平台上架了深圳市光明区中粮云景广场T1写字楼的37-45层物业，9层面积约1.6万平方米，合计108套单位，起始价达到4.5亿元，而处置单位是中粮集团旗下房地产上市平台大悦城控股集团股份有限公司（下称“大悦城”）。

　　中粮云景广场是一个新建的综合体，并非存量物业。时代财经以买家的身份致电相关工作人员，对方表示此次竞卖是一次“正常的推销销售”，并不涉及司法问题，“因为价格（起始价）比较低，竞卖是一个价格公允的方式，同样也是一种获客方式”。

　　时代财经统计得知，今年10月份以来，大悦城在阿里资产交易平台上一共上架了11处资产，其中4处资产的起始价介于2.2亿元至7.25亿元之间，资产类型有商业、写字楼、会议中心、公寓和商铺等，多为新建项目的物业，分布在全国多个城市，包括北京、深圳、重庆、天津、三亚、长沙、成都和沈阳。

　　除了大悦城，近日，市场传言还称一家知名国企以4.99亿元的价格买下重庆龙湖光年项目半栋写字楼，知情人士向时代财经确认了交易的真实性。不过，该人士称只是“普通的商办销售”，且为两三个月前的事情。

　　今年第三季度尤其是10月，发生在知名企业之间的大宗交易频现，资产主要位于一线城市，买方包括奈雪的茶、凯德、九毛九和中国人寿，而卖方包括华润、特尔特、碧桂园和远洋集团。

　　在8月，上海市闵行区委宣传部公布奈雪的茶已购买华润位于七宝生态商务区万象企业中心总面积超3738.66平方米的物业，作为企业全国第二总部办公场所，项目总投资约为1.8亿元。

　　9月29日，港股上市餐饮巨头九毛九披露将以不超过11亿元的总价，向碧桂园相关公司收购位于广州金融城的在建写字楼——广州国金天地项目26%的股权及销售债务。九毛九虽在10月3日发布了终止收购的公告，但知情人士告诉时代财经，该交易并没有取消，而是改由九毛九实控人进行收购。

　　新加坡房企凯德同样选择在这个时间段加仓中国。10月17日，凯德子公司北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司以20.37亿元的起始价，在京东司法拍卖平台竞得北京朝阳区东三环北路甲26号楼（博瑞大厦）地下-3至-1层以及地上4层至25层的车库和办公物业。北京中资房地产土地评估有限公司出具的评估报告显示，上述资产的评估价约为29.1亿元，成交价相当于评估价的7折。

　　凯德相关人士向时代财经回应称，此收购符合凯德的投资策略，通过发挥“一个凯德”生态在投资管理和运营，以及开发方面的全面能力和优势，实现资产增值，为投资者带来优质回报。

　　值得一提的是，去年凯德曾透露三年内要将中国的资产管理规模翻倍，对于现时的投资环境和计划，相关人士表示“凯德坚定在华发展战略，长期看好中国市场，对未来前景充满信心，将积极寻找机会扩大投资”。

　　10月，远洋集团也公布以2.33亿元出售中国人寿金融中心（北京）国际甲级写字楼项目公司的10%股权，买家为项目第一大股东中国人寿的附属公司；此外，于10月11日，上海城投置地在上海联合产权交易所公开转让其与美国房企铁狮门联合开发的上海尚浦中心项目公司36%股权，转让底价为21.49亿元。

　　尽管上述交易的标的物不少坐落在北京，但今年却是北京大宗交易的“小年”。根据世邦魏理仕数据，今年前三季度北京大宗交易投资总额不到200亿元，三季度的总金额甚至不及2021年第一季度。此外，2019年-2021年北京大宗交易市场的全年投资总额均超过了600亿元。

　　世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽指出，今年第三季度频见开发商抛售资产以加速现金回流，数宗办公、商业和酒店交易与此前可比交易相比均有较大幅度的价格折让，反映该类商业地产资本化率已进入上行渠道，物业收购窗口期进一步打开。

　　不过，其它一线城市的表现好于北京。第三季度，深圳大宗交易市场表现活跃，共录得6宗交易共计107.2亿元，环比上涨超4倍，同比增长高达1.7倍。前三季度，深圳一共成交160.7亿元，2019-2021年全年分别成交258亿元、167.1亿元、219.4亿元。

　　世邦魏理仕深圳分公司董事总经理吴伟冬判断，未来六个月，受政策影响的开发商调整将依然持续，开发商出售物业意向依然较强，深圳市场上可售写字楼和购物中心物业的增多或将继续带来写字楼大宗交易的增加。

　　无论北京、深圳，还是广州，开发商出售物业的较强意愿是大宗交易成交的一大驱动力，并且一线城市整体自用买家活跃。第三季度，广州录得六宗大宗物业交易，总成交金额约17.6亿元，环比减少60%，但前三季度成交总金额达到124亿元，同比增长50%，全年成交额有望超过2021年。

　　上海方面，第三季度录得13笔大单交易，成交金额达201.3亿元，环同比分别下降0.1%及11.8%，但成交金额依然领先全国市场，前三季度总成交金额超过600亿元，而2019年-2021年分别实现的总成交金额为847.2亿元、690.37亿元、1044.3亿元。据时代财经统计，前三季度四大一线城市大宗交易总金额已经超过千亿。

　　“三季度经济重启，尽管交易周期有所延缓导致整体市场交易总额小幅回落，但自用企业购置写字楼物业的需求高涨加之投资者对于市场预期逐渐转好的态势，有望推动交易规模在年末重回增长通道”，世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示。