房地产撂倒华人女首富，李嘉诚还敢进军越南吗？

　　2022年10月8日，被称为“越南华人女首富”的张美兰被起诉并拘留。罪因是发行债券涉嫌诈骗，规模达到数万亿越南盾。

　　看起来是金融的锅。据越南媒体报道，张美兰公司涉嫌操纵证券市场，并与越南第五大银行（西贡商业银行SCB）有关，这家银行一度遭遇挤兑，直接拉崩了当天的越南股市。

　　深究起来却是房地产的祸。张美兰掌控的“万盛发有限公司”是越南头部房地产企业，也是越南很多地标的打造者。张美兰丈夫朱立基掌控的“越南时代广场集团”同样涉足房地产、酒店、餐厅、商场等各类业态，占据了胡志明市租金最昂贵的地段。

　　万盛发集团在越南国内外间接参股了多家银行，为地产业务输血，但这同时也隐藏违规融资操纵和诸多信贷风险。当今年越南政府掀起“金融反腐风暴”， 大力整顿房地产市场，第一把纳斯达克之剑就落到了这些地产巨擘身上。

　　除了张美兰，今年越南房地产开发商FLC集团董事长郑文决、新皇明集团董事长杜英勇等多个老板也都陆续因“涉嫌操纵证券市场、诈骗侵占他人财产”等罪名被拘捕。

　　风波接踵而至，引发巨大震动，目光锁定到一个让中国人民又爱又恨的名词——房地产，而这三个字，也正被越南人民爱恨交加。

　　从实业到地产，越南华人暴富史

　　张美兰是第四代居越潮裔华人。她的曾祖父张太公约在100年前从广东汕头葛洲乡去到越南，最初在西贡河边以摆渡为生，后一路发展成为越南运输业的龙头。

　　虽然已历经数代，但这些在越南落籍的华人保持着在家讲广东话的习惯，并会在学校学习当地华人称为“国语”的普通话。

　　越南华人也是在越南改革开放中率先跑起来的一部分人，如今越南知名的食品大王、文具大王、地产大王、船运大王等几乎都是华裔。

　　在越南2006年的富豪百强榜上，前十都还只有陈金成一个华裔，但到2013年，越南富豪百强榜中，华裔已经占据半壁江山。

　　牢固的“华人牵连”，也使得这批越南华裔企业家和中国走得很近。

　　例如凤凰网问渠人物观察到，去年5月朱立基和张美兰夫妇带着越南AKR、越南Sunny World等公司董事长一行12人到中国展开了交流访问，中文对话毫无障碍。

　　在和国清控股的签约合作仪式上，朱立基和张美兰表示，其公司从非洲到欧洲到香港，再回到东南亚市场，有很多可以相互学习。

　　实际上，这条发展路线，也牵连着一个张美兰的潮汕老乡、广为人知的老牌富豪——李嘉诚。

　　表面上，今年备受热议的“李嘉诚调仓越南”，牵线人之一就是张美兰。今年5月张美兰的万盛发集团甚至拟以“战略投资者”的方式引入李嘉诚的长实集团，以便后者尽快进入越南市场，在胡志明市开发高端房地产项目。

　　不过从发展脉络和运作模式来看，似乎是张美兰一路“跟随”李嘉诚从越南向外布局非洲、欧洲，进入香港，又回到东南亚，李嘉诚其实更像那个“引路人”。

　　更明显的是，张美兰做房地产的方式和李超人很相似，即抢核心地、囤地、等升值。

　　万盛发创立于1992年，起初是做贸易的，后才延伸至酒店、餐厅和地产开发。这家公司最知名的项目是温莎酒店（2003年胡志明市最高档的酒店、 2006年APEC峰会举办地）、西贡时代广场（胡志明市地标建筑）。

　　不过她们的“储备”不止于此。据越南媒体报道，张美兰夫妇拥有胡志明市租金最昂贵的地段（第一郡的阮惠街和同起街），在重点发展区域第三郡、第五郡安阳王街等地都有土地和资产。

　　而且其开发项目几乎都是当地“天花板”，例如时代广场2012年就提供了楼顶停机坪等配套，其在第一郡开发的高级住宅面向领事馆人士租住，仅228间房有些带着独立天台花园。

　　一番操作、财富翻涨，在“越南TOP200富豪榜”上，2013年资产已经达到1280万亿越南盾（约合640亿美金）的张美兰，如今或早已登顶，坐稳“越南女首富”的位置。

　　越南房地产，一边繁华一边暴雷

　　张美兰的财富史，一定程度上就是越南房地产的暴发史。而她如今被拘的处境，也毫不掩饰地掀开了越南房地产“一边繁华一边暴雷”的面纱。

　　胡志明经济大学一位教授曾分析说，在越南，富豪的出现主要有三种方式：

　　其一，通过上世纪80年代“国企转制”获得巨额利润的受益者；

　　其二，近年在房地产或股市疯涨的泡沫中致富的“赌徒”；

　　其三，通过实业一步步实现财富积累的商人，其中不乏一些退伍老兵。

　　经济飞跃、富豪频出，都带动着越南房价的上涨。越南的房地产涨幅有多猛？

　　在2022年上半年的亚洲主要城市房价涨幅榜TOP10上，越南上榜了两座城市，其中胡志明市在今年6月的房产均价已达到35200元人民币/平，相比1月上涨了20.84%；河内在6月的房产均价为15500元/平，对比1月也上涨了19.86%。

　　而这已经是越南连续上涨的第18年。越南1986年实行改革开放，2004年房地产进入第一个高速发展期；2010年越南再放宽越南人买房政策，掀起全民买房热，不少人玩起了“多次抵押、炒楼花”等炒房手段，后随政府收紧政策，以及租金收益下降，房价有过一波回落，但仍跃跃欲上。

　　尤其2015年以来，越南重新开放外国人在越买房政策，外国投资者大举进入，带去了热线和泡沫。CBER数据显示，2018年越南购房客户中，中国大陆已占比达30%，韩国占比22%，香港占比11%。

　　这一趋势有增无减。到2022年根据越南计划与投资部数据，截至5月20日，越南获得外国直接投资金额117.1亿美元（实际到位金额77.1亿美元），同比增长7.8%。其中外资投资到房地产领域的金额已达到30亿美元左右，几乎是外资实际到位金额的一半了。

　　“赌徒们”带来了疯涨，也带去了风险。

　　伴随房贷、企业融资剧增，越南的金融市场也被疯狂搅动。

　　根据越南《投资报》报道，近5年来，越南房企发行债券年均近100万亿越盾（约合43.5亿美元），而房企债券利率也高达每年12%-13%。

　　地产商通过多种渠道和关系向投资者筹资。当今年5月越南国家银行收紧房地产领域信贷审批，严查各类地产融资之后，风险也露出了水面，头部房企开始暴雷。

　　例如越南的新皇明曾是胡志明市多个地王的获得者，如今被查到公司“空手套白狼”，旗下很多公司处于亏损状态。

　　如今新皇明董事长杜英勇已被起诉和拘留。随后张美兰等更多头部地产商被调查和处理。

　　地产暴雷的剧情，在哪里都如此相似。

　　如今据越南媒体报道，虽然房价仍在上涨，但2022年越南整体新房销售量已经开始下降，楼市会否走入平稳，所有越南人都在关注。

　　毕竟比起他们每个月不到2000元（人民币）的工资，已经冲到1万和3万的房价、高达10%-12%的房贷利率，实在难言幸福感。

　　而这种买房的幸福感，相信也是亚洲众多普通人正在等待的。