海南别墅买卖纠纷五年拉锯：守约方损失惨重，契约精神遭遇司法考验

　　在海南保亭黎族苗族自治县七仙岭温泉旅游度假区，一栋标号为“七仙清泉一期十七号”的别墅，承载着张兴忠、金瑞霞夫妇的财产期许，也见证了一场长达五年、跨越三级法院的法律拉锯战。这起涉案金额1300万元的房屋买卖纠纷，原本是一起事实清晰、责任明确的违约案件，却因司法裁判的多次反转，导致守约方血本无归，违约方全身而退，审判不公，不仅让一个家庭陷入绝境，更引发了社会对海南自贸港法治环境与契约精神的深刻拷问。

　　时间回溯到2019年3月30日，张兴忠、金瑞霞夫妇与安仲国签订《购房协议书》，约定以1300万元的总价，将名下位于保亭七仙岭的涉案别墅转让给安仲国。合同明确约定了分期付款计划：安仲国先支付50万元定金，次月再付50万元，随后分别于2019年5月31日、7月31日、9月30日、11月30日各支付300万元。签约后，张兴忠夫妇严格履行合同义务，在安仲国支付首笔100万元款项后，便将房屋交付其使用，从未有任何违约行为。

　　然而，安仲国在接手房屋后，却彻底违背了合同约定，后续分期付款均未按期履行。截至张兴忠夫妇提起诉讼时，安仲国仅通过他人名义分三笔支付了250万元，累计付款350万元，尚欠950万元房款未付。在此期间，张兴忠夫妇多次通过短信、电话等方式催告安仲国履行付款义务，但安仲国始终以各种理由推诿拖延，甚至对催告置之不理，其恶意违约的意图十分明显。

　　无奈之下，为维护自身合法权益，张兴忠、金瑞霞夫妇于2022年1月向保亭县人民法院提起诉讼，要求安仲国继续履行合同，并支付剩余购房款及逾期付款利息。彼时，海南省正实施严格的房地产限购政策，安仲国便以“自己是限购对象”为由进行抗辩，主张合同无法履行。

　　令人欣慰的是，保亭县人民法院经审理后认为，限购政策文件并非法律、行政法规强制性规定，不影响双方签订的房产转让协议的法律效力，且安仲国在限购政策出台后购房，违约事实清楚，遂一审判决安仲国向张兴忠、金瑞霞支付剩余购房款950万元及利息。这一判决，无疑是对守约方的肯定，也彰显了对契约精神的维护。

　　但安仲国不服一审判决，随即向上级人民法院提起上诉，案件的走向从此发生了根本性反转。二审法院并未支持一审法院的公正裁判，反而判决建议双方协商解除买卖合同事宜。张兴忠夫妇难以接受这一结果，随即向海南省高级人民法院申请再审，却不料再审亦维持了二审判决。维持后，双方亦未协商解除合同，一份缺乏履行及执行基础的判决，成为横亘在张兴忠夫妇维权路上的第一道难以逾越的障碍。

　　就在张兴忠夫妇陷入绝望之际，政策的调整为合同履行带来了转机。2023年12月7日，海南省住房和城乡建设厅发布《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》，明确优化调整产权式酒店、酒店式公寓的限购政策。随后，保亭县住房和城乡建设局确认，自2024年1月15日起，产权式酒店、酒店式公寓的限购政策已正式放开。而涉案别墅的不动产权证书明确记载，其用途性质为“商服用地/产权式酒店”，恰恰属于此次政策放开的范围。

　　政策壁垒的消除，意味着合同履行的客观障碍已不复存在。张兴忠夫妇再次看到了希望，随即再次向保亭县人民法院提起诉讼，要求安仲国继续履行合同，支付剩余房款。然而，此时的安仲国却表现出更为消极甚至无赖的态度：在实际占有使用房屋数年、享受房屋收益的情况下，不仅拒绝支付剩余950万元房款，反而在2023年7月17日出具的《告知函》中声称“购房协议已解除”，甚至要求张兴忠夫妇承担房屋维修费用，完全无视自身长期违约的基本事实。

　　更令人费解的是，保亭县人民法院在(2024)琼9029民初221号判决中，罔顾2023年底限购政策已放开的明确事实，仍错误认定“安仲国为限购对象，不具备购买案涉房屋的主体资格”，判决解除双方签订的《购房协议书》。这一明显违背事实的认定，在二审中被海南省第一中级人民法院纠正——二审法院向住建部门发函求证后，确认安仲国不属于限购对象，具备购房主体资格。

　　本以为纠正错误认定后，案件会回归公正轨道，张兴忠夫妇的合法诉求能够得到支持。但令人意外的是，二审法院在纠正一审错误后，却转而援引《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，以“双方协商一致解除合同”为由，维持了合同解除的判决。这一判决，彻底击碎了张兴忠夫妇的希望，也引发了公众对司法裁判公正性的强烈质疑。

　　事实上，所谓“双方协商一致解除合同”，完全是对案件事实的歪曲。据了解，张兴忠夫妇发送《律师函》，是因为前序二审判决建议双方协商解除事宜，属于被迫启动协商程序。该《律师函》明确载明：若安仲国对合同解除、返还房屋或损失计算等任一方面持不同意见，均视为不同意解除。而安仲国收到《律师函》后出具的《告知函》，恰恰对解除时间、损失承担等核心内容提出了严重异议。双方的函件往来，是立场截然不同的交锋，而非“协商一致”的合意。原审法院将这种针锋相对的沟通曲解为“协商一致解除合同”，缺乏任何事实基础，也违背了基本的法律原则。

　　更为严重的是，原审判决还存在诸多程序违法之处。根据《民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。而张兴忠夫妇的上诉请求是“继续履行合同”，二审法院在纠正一审关于“限购对象”的错误认定后，本应围绕这一上诉请求进行审理，却超越上诉请求，主动审查并认定合同“已经解除”，属于典型的违背“不告而理”原则，严重违反了法定程序。

　　同时，原一审、二审法院均未就合同解除后的法律后果向张兴忠夫妇进行释明，剥夺了其就返还房屋、赔偿损失等事项提出请求的程序权利，违反了最高人民法院关于释明义务的相关规定。此外，在第一次诉讼中，张兴忠夫妇提交了海南省住建厅通知、保亭县住建局确认通话录音、产权证书等三份核心证据，足以证明案涉房屋属于政策放开范围、合同履行障碍已消除，但一审判决书仅在叙述反诉诉求时提及，全篇未作实质审查，并以“举证不能”为由让张兴忠夫妇承担不利后果，这种对核心证据的忽视，进一步凸显了裁判过程中的不公。

　　这场长达五年的诉讼拉锯战，给张兴忠、金瑞霞夫妇带来了毁灭性的经济损失。根据计算，涉案房屋被法院拍卖的成交价仅为652.46万元，较原合同价1300万元几乎腰斩;加上五年九个月的利息损失约150万元、四次诉讼及执行案件的受理费34.84万元、预计房屋过户费36万元、律师费及旅差费50万元，夫妇二人的直接损失就达270.84万元。而按照判决，他们还需返还安仲国已支付的350万元及债务利息，最终几乎血本无归。这还未计入五年间的机会成本、精神损耗以及房屋被长期占用的损失。

　　反观违约方安仲国，在占有使用房屋数年、享受房屋带来的收益后，不仅无需支付剩余房款，无需承担任何违约责任，还能拿回已支付的350万元款项，全身而退。这种“违约零成本，甚至可获利”的裁判结果，无疑是对违约行为的纵容，也严重破坏了市场交易的公平秩序。

　　值得注意的是，此案发生在海南自贸港建设的关键时期，其意义已远超个案本身。海南自贸港建设的核心目标之一，是打造法治化、国际化、便利化的营商环境，而司法公正是营商环境的基石，契约精神则是市场经济的灵魂。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条明确规定：“依法成立的合同，受法律保护。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》也强调，要强化对守约者诚实行为的保护，提高违约成本，促进诚信社会构建。

　　但在本案中，司法裁判未能坚守这一原则，反而出现了事实认定错误、法律适用不当、程序违法等问题，导致守约方权益受损、违约方逍遥法外。这种情况不仅让张兴忠夫妇对司法公正产生了深深的质疑，也让外界对海南自贸港的法治环境产生了担忧——如果连一宗事实清晰、法律关系明确的房屋买卖纠纷都无法得到公正解决，如何让国内外投资者相信，他们在海南的合法权益能够得到平等保护?

　　目前，张兴忠、金瑞霞夫妇向最高人民法院提出的再审申请仍在进行中，这不仅是他们最后的司法救济途径，也是检验我国司法系统纠错能力、维护公平正义决心的试金石。无数人在关注着案件的最终走向，关注着司法能否还守约方一个公道，能否捍卫契约精神的神圣不可侵犯。

　　海南自贸港的建设离不开法治的护航，而每一个司法案件都是法治形象的生动体现。希望最高人民法院能够正视本案中存在的重大错误，依法启动再审程序，纠正原审判决的不公，支持张兴忠夫妇的合法诉求，判令违约方安仲国承担相应的法律责任，赔偿守约方的全部损失。唯有如此，才能修复司法公信力，维护契约精神，让每一个市场主体都能感受到公平正义，让法治成为海南自贸港最鲜明的底色、最核心的竞争力。

　　一场普通的房屋买卖纠纷，折射出的是契约精神的脆弱与司法公正的重要性。我们期待着正义的到来，期待着司法能够真正成为契约精神的守护者，期待着海南自贸港的法治环境能够在每一个案件的公正审理中不断完善，为市场经济的健康发展保驾护航。(记者：张 弟)