小财看房|奶西板块再掀风浪，金隅创新是不是坑？

　　望京樾、中建宸园陆续开盘后，奶西板块的热度不断上窜。在金隅摘得321地块后，“奶西三兄弟”终于凑齐了。

　　区域火热，对金隅肯定是利好。在案名未公布的情况下，321地块的户型已流出。你没猜错，金隅又要创新了。

　　从金隅昆泰云筑开始，金隅就走上了一条不同寻常的路。那么，户型创新的噱头能在奶西板块掀起多高的浪？望京的改善人群如何看待少居室的户型？金隅究竟是为自己趟出了一条路还是挖了一个坑？

　　整体规划，配套待落地

　　◆ 商超：附近没有大型商超，商业气氛严重不足，附近二手房东洲家园仅有便民超市；再远一点是望京商圈、新北苑商圈，相对成熟；

　　◆ 交通：非临铁盘，最近的地铁站是14号线善各庄站，约3.4公里，开车8分钟左右；也可通过公交939、869到达地铁善各庄站，大概15分钟；

　　◆ 医院：附近无医疗资源配套，开车去距离最近的北京安世杰中医门诊部13分钟、去中国中医科学院望京医院近30分钟；

　　◆ 教育：紧邻芳草地国际学校(东洲校区)，距离陈经纶中学分校(奶子房校区)约1公里；

　　◆ 公园：距离奶东公园2.3公里，步行约30分钟；距离朝来森林公园约4公里，骑行20分钟；

图中红色圆点就是金隅321地块的位置

　　从地理位置看，金隅斩获的321地块位于望京樾南侧，地块方正，体量相对较小。

　　虽然望京樾、中建宸园已经完成了炒区域的使命，但奶西板块的配套并未有实质变化，仍是

　　要啥没啥，医疗、商业等均需借助附近的望京商圈、新北苑商圈。

　　公共交通方面，对刚需客群极不友好。最近的地铁站是14号线善各庄站，约3.4公里，骑行或公交均可到达。

　　商业方面，除了东洲家园附近的烂尾商业，零星的底商几乎没有，更别说商圈了。

321地块西侧是二手房东洲家园

　　有网友表示，奶西出圈，应该归功于来广营北路。

来广营北路位于321地块西侧

　　相比南皋被五环路、京密高架、机场高速切割造成的交通不便，来广营北路一条路直通望京商圈的畅快已经变成了相对优势。

　　与南皋不同的是，奶西板块的详细规划已出炉，包括住宅用地、教育用地、景观绿地、商业金融用地等。

芳草地国际学校(东洲校区)东临321地块

　　目前，和项目同期建设的道路包括317地块的横向街坊一路、中建宸园318地块的纵向街坊二路；319地块(位于320地块的西北角)的托幼用地规划为9班幼儿园，29-315-2地块为中小学合校用地；望京樾320地块的东南角有公交站；临近来广营北路东侧有1.39公顷的生态景观绿地；29-317-3地块为机构养老设施用地，29-317-4属于综合性商业金融服务业用地等(见奶西板块的整体规划图)。

奶西板块的整体规划

　　整体规划看着相对靠谱，也让买房人踏实不少，但是得等配套陆续落地。粗略估计，奶西板块距离成熟还有很长的路要走呢。

　　少居室户型，你愿意买单么？

　　321地块的规划条件显示，容积率2.22，建筑高度60米。这与望京樾类似，不同的是在出让过程中，增加了现房销售面积3.5万平，在整个地上建筑规模中的占比达49.37%。

321地块的规划要求

　　接近一半的现房销售面积，意味着金隅321地块的回款周期会拉长，对项目现金流的考验加大。

　　从“奶西三兄弟”来看，金隅的竞品主要是望京樾。除规划条件一致外，销售指导价均是8.5万/平，低于中建宸园的8.9万/平。

金隅321地块北侧就是望京樾

　　值得注意的是，望京樾的成交楼面价约4.4万/平，而金隅321地块则达4.6万/平。在相同的销售指导价之下，金隅的降价空间更窄。

　　自2022年9月21日开盘以来，截至2023年3月21日，望京樾的网签率为54.33%，成交均价8.10万/平，成交总价40.56亿元。

望京樾沙盘图

　　从望京樾的成交总价看，似乎与首开喜报中“卖了51亿”的数字有点出入。网签虽然有滞后，但大概率不会滞后这么多。

　　中建宸园比望京樾取证晚一个月，网签率38.97%，成交均价8.81万/平。

　　奶西板块究竟是真火，还是虚火？后期要看这两个项目的网签情况，这同样给金隅321地块以悬念。

　　从流出的户型图看，金隅321地块以改善客群为主，户型主要有105平两居、135平三居、146平四居、162平三居及四居。

“奶西三兄弟”项目概况

　　105平两居、135平三居、162平三居，究竟是啥概念呢？就是花同样的钱，少一个卧室，你愿不愿意？

　　其实，在金隅昆泰云筑项目上，金隅就玩了一把，把123平做成两居，这款户型只有1栋楼有售。而在传统的户型设计中，123平通常会做成三居，甚至四居。

　　不难发现，金隅拿出一栋楼在试水少居室、大空间户型的市场反应。不过，据金隅昆泰云筑的销售介绍，这款户型的量不大，现在好的楼层依然有售。

　　金隅昆泰云筑2022年10月24日取证，恐怕市场对金隅的户型创新已经有所反应。奶西与垡头同属朝阳，只是不知道望京的改善人群对这类少居室的户型反应如何。

　　一些业内人士也为金隅担忧，少居室户型的出现或许让买房人觉得传统户型更香。尤其在目前的市场环境下，户型创新究竟是不是一条出路需要时间给出答案。