招商蛇口转型求进 “三轮驱动” 轻重结合

　　3月20日晚，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ，以下简称“招商蛇口”)发布2022年年度报告，其中显示，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元。

　　面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，招商蛇口2022年全年累计实现销售面积1193.65万平方米、销售金额2926.02亿元。根据克而瑞数据统计，2022年，招商蛇口以前述销售规模位居行业第六。

　　过去一年，被招商蛇口视为“品质年”，公司持续深化转型，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。为匹配战略目标及转型方向，公司也将原来的三大业务板块调整为开发业务、资产运营、城市服务等三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育第二成长曲线。

　　自2022年底房地产的支柱产业地位得到重申以来，多项支持性政策出台，助力经营稳健、财务安全的优质房企打开增长空间。

　　截至2022年末，招商蛇口“三道红线”均保持绿档并持续优化。2023年，公司计划实现签约销售金额3,300亿元，较2022年预计两位数增长。

　　　深耕核心城市，稳定开发业务基本盘

　　过去一年，房地产市场持续深度调整，行业缓慢曲折修复。

　　根据国家统计局数据，2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，比2021年下降10%，其中住宅投资100,646亿元，同比下降9.5%。商品房销售面积同比下降24.3%至135,837万平方米，其中住宅销售面积同比下降26.8%；商品房销售额同比下降26.7%至133,308亿元，其中住宅销售额下降28.3%。

　　对于招商蛇口而言，开发业务作为公司高质量发展的主赛道，其近年来保持战略定力，聚焦投资，稳定基本盘。

　　开发业务方面，招商蛇口坚持区域聚焦、城市深耕、优先布局高能级核心城市战略，而这一举措的成效也在2022年得到进一步凸显。年报显示，报告期内，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州等地的市场占有率超过10%，其中，来自上海的销售金额超过740亿元。此外，公司在全国12个城市进入当地销售金额排行榜前五名，其中，在上海、苏州、合肥、南通的排名均为第一。

　　值得注意的是，2022年，招商蛇口不断深化营销全流程产品建设，着重应用数字化营销，公司完成全年线上成交额680.6亿元。

　　投资方面，招商蛇口亦采取“强心30城”“深耕6+10城”策略。年报显示，2022年，招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司权益地价为766亿元。

　　过去一年，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别为94%、90%，单城投放权益地价达31亿元。公司先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。公司2022年新增项目中，有22个项目实现当年拿地当年开盘，首次开盘当天平均去化率约77%，在报告期内为公司贡献销售金额约300亿元。

　　与此同时，招商蛇口积极拓展城市更新项目，其立足于粤港澳大湾区，聚焦深圳、广州、佛山、东莞等城市，开展创新的金融合作模式，加强城市更新项目的孵化力度。截至2022年末，按既有规划计算，公司累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1,200万平米。

　　提升运营管理能力，盈利行业新模式

　　当前，房地产行业的发展进入新旧模式转换阶段，提升运营能力，培育利润增长第二曲线成为房企高质量发展的主要方向。

　　基于对行业变化及发展趋势作出的研判，招商蛇口制定中长期转型规划，其中，稳定开发业务基本盘是核心，通过提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入及利润中的占比，以形成稳健均衡的业务结构。

　　报告期内，做强主赛道，夯实开发业务基本盘之外，招商蛇口积极推动资产运营业务的发展。

　　年报显示，公司资产运营业务涉及集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等6种业态的物业运营及资产管理。2022年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入(未扣除租金减免金额)同比增长6.2%至57.1亿元，EBITDA(税息折旧及摊销前利润，企业经济效益指标)为30.4亿元，同比增长6.9%。

　　值得注意的是，报告期内，招商蛇口强化运营期成本管控，通过能耗能效管理平台降低在营项目能耗能效成本，进一步提升EBITDA。2022年，公司在2021年前开业项目的EBITDA Margin(税息折旧及摊销前利润率)为60%，同比上升4个百分点；EBITDA回报率达5.46%，同比上升0.47个百分点。

　　具体而言，年报显示，2022年末，公司管理范围内集中商业在营项目33个，总经营建筑面积约288万平方米；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404万平方米。2022年，公司集中商业运营收入(未扣除租金减免金额)为12.89亿元EBITDA为4.69亿元。

　　写字楼方面，报告期内，公司管理范围内写字楼在营项目30个，总经营建筑面积约113万平方米，其中80%布局在一线城市；在建项目11个，总建筑面积约111万平方米。2022年，公司写字楼运营收入(未扣除租金减免金额)为11.59亿元，EBITDA8.28亿元。

　　与此同时，招商蛇口的产业园运营、长租公寓运营、酒店运营在2022年分别收入11.59亿元、12.14亿元、10.25亿元，EBITDA分别为8.28亿元、8.16亿元、6.84亿元。

　　展望2023年，招商蛇口计划在资产运营方面加强城市规划及板块深入研究，结合“五好标准”，聚焦核心城市，主动拓展优质商业项目，同时积极关注优质标的收并购机会；持续提升各业态经营管理能力，提升EBITDA回报率。

　　招商蛇口早已走在行业前列，打造了蛇口产园REIT(SZ.180101)和招商局商业房托(HK.1503)境内外双REITs平台并持续夯实。2022年上半年，招商局商业房托收购由招商蛇口持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。目前公司亦正在积极推动蛇口产园REIT扩募工作，拟注入位于深圳市光明区的光明科技园加速器二期项目。

　　招商蛇口持有型物业储备丰富、业态多样，随着不同类型REITs平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，必将助理招商蛇口资产运营业务的良性发展。

　　培育轻资产增长点

　　在聚焦培育第二成长曲线的过程中，招商蛇口通过持续挖掘开发业务及资产运营业务的客户资源优势，打造城市服务生态圈，巩固差异化竞争力。在此背景下，公司原本的物业主业已扩容到包含物业管理、邮轮、康养、会展的城市服务业务。

　　其中，招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台招商积余(001914.SZ)在2022年收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%。

　　截至2022年末，招商积余的物业管理业务在管项目1884个，管理面积3.11亿平方米，其中非住宅管理面积1.82亿平方米，住宅管理面积1.29亿平方米。报告期内，招商积余坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动“沃土云林”商业模式落地。

　　值得注意的是，2022年，招商积余在抢占新赛道方面颇为积极，涉及城市服务、高校、IFM(Integrated Facility Management，综合设施管理)、医院等业态。2022年，招商积余实现新签年度合同额33.14亿元，其中第三方项目新签年度合同额为27.77亿元(千万规模以上的项目超过50%)。包括拓展深圳龙华观澜街道城市管家、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院、深圳移动等项目。

　　此外，围绕产业园、物业、公寓、商业、会展等产品线，招商蛇口重点培育各类产品轻资产管理能力，以实现专业管理输出，使轻资产业务成为新的业绩增长点。

　　三大业务稳步推进的同时，招商蛇口坚持稳健的财务管理策略，为招商蛇口长期可持续发展奠定坚实的基础。截至2022年末，公司除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.3。与此同时，公司利用良好信用优势，在过去一年紧抓公开市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册，完成市场首单并购中期票据、绿色中期票据等创新品种发行，公开市场融资合计327.2亿元。2022年末，公司综合资金成本3.89%，较2022年初下降59个基点。