报告：返乡置业需求下降，三四线城市去年新房库存攀升

　　1月28日，上海易居房地产研究院发布《2022年中国百城库存报告》，数据显示，截至2022年底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为53058万平方米，相比2021年底的数据增长了1.3%。全国百城住宅库存出现了连续49个月的同比正增长态势。

　　报告指出，2022年住宅库存总体呈现月度拉升的态势，这和2022年住宅销售持续疲软的态势有关，该态势背后，也体现出各房企去库存方面陷入较大的窘境。

　　根据上海易居房地产研究院监测的数据，截至2022年底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3360、26572和23126万平方米，相比2021年底增速分别为7.4%、-0.1%和2.0%。从城市结构看，一线城市的库存拉升态势较为明显，这和一线城市受疫情冲击较大、年底加快推盘等因素有关。而二线城市出现罕见的库存下跌现象，一方面说明受烂尾楼事件影响，二线城市新盘供应受冲击；另一方面也说明，四季度持续的购房政策，刺激了部分购房需求，消化了部分库存。对于三四线城市而言，返乡置业需求在减弱，客观上也对去库存造成压力。

　　从个数来看，截至2022年底，100个城市中，有68个城市库存出现了同比正增长现象，剩下的32个城市则出现了同比下降现象。具体城市看，珠海、杭州和三亚三个城市库存同比拉升较为明显，其同比增速分别为72%、56%和46%。而包括肇庆、苏州和长春的库存下滑速度较快，增速分别为-20%、-19%和-18%。总体上看，2022年全国百城库存攀升的城市数量较多，即约占七成。这也要求此类城市在2023年要继续做好住房消费刺激工作，积极有效化解库存压力。

　　数据显示，2022年底全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月，这意味着市场消化完这些库存需要18.9个月时间，即超过1.5年。报告指出，2022年属于去库存压力较大的年份，通俗解读为“房子难卖”。

　　根据上海易居房地产研究院监测的数据，2010年以来，全国百城楼市共经历了三个去库存的最艰难时期，即出现过三个去化周期的最高点：1）2012年2月，存销比为22.8个月；2）2014年7月，存销比为20.9个月；3）2022年6月，存销比为20.2个月。从该阶段划分可以看出，2022年实际上是最近8年去库存压力最大的阶段。

　　不同城市的去化压力不同。2022年底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.4、18.0和21.9个月。总体上，一线城市去化周期相对好，二线城市居中，而三四线城市最大。三类城市去化周期都超过一年，说明销售压力都很大。

　　具体而言，2022年底，从排序可以看出，包括上海、济南和合肥的去化速度相对好，存销比分别为5.3、6.3和7.0个月。其中上海去化速度成为全国最好。在上海受到疫情冲击的较大压力下，上海楼市依然保持积极复苏、持续活跃态势，说明上海楼市的基本面向好，购房需求充足。总体上看，全国100个城市中，有39个城市去库存周期超过24个月即两年。此类城市更是需要用足用好购房政策、加快去库存，尤其要把“大力促进住房消费”作为2023年房地产工作的重中之重。

　　值得一提的是，春节后首个工作日，国务院总理李克强于1月28日主持召开国务院常务会议，要求持续抓实当前经济社会发展工作，推动经济运行在年初稳步回升。其中，会议指出，因城施策用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作。

　　各地发布的稳经济文件中也均提及住房消费相关表述。1月28日，辽宁省人民政府关于印发《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》的通知中提到，鼓励合理住房消费。鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策。落实非住宅类商品房去库存支持政策，对购买非住宅商品房实际用于居住用途且为首套刚需的，水电气暖等收费价格参照住宅标准执行。对抵押银行的二手房，在交易时可以“带押过户”，不用提前还贷即可办理过户。

　　1月29日，上海市人民政府关于印发《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》的通知，其中提到，支持刚性和改善性住房需求，落实临港新片区、五个新城人才住房支持政策，满足房地产企业合理融资需求，保持土地平稳供应并优化结构，确保房地产市场平稳健康发展。